Katalog firem Industry-EU s.r.o.

Daň z nabytí nemovitých věcí

Do oblasti realitního trhu přinesl fůru změn Nový Občanský Zákoník (NOZ), ale i zákon o dani z nabytí nemovité věci. Daň z nabytí nemovité věci má od platnosti zákona nová pravidla a zároveň i svůj název – v předchozí době jsme ji znali jako daň z převodu nemovitosti.

Zde v rovině názvu vznikl jistý paradox: přesto že je plátcem této daně prodávající, jmenuje se „daň z nabytí“, i když jako prodávající nic nenabýváte… Je to důsledek toho, že v rámci změn se měl stát plátcem této daně kupující. Nakonec tato změna nebyla přijata, názvosloví však zůstalo.

Daň z nabytí nemovité věci se kupujícího však také může dotknout. Jednak v případě, kdy prodávající tuto daň neuhradí, pak je kupující v pozici věřitele a povinnost padá na jeho bedra. Anebo tehdy, kdy se obě strany dohodnou na tom, že plátcem této daně bude kupující. Taková dohoda však musí být výslovně uvedena v textu kupní smlouvy!

Pokud se prodává nemovitost, která je ve společném jmění manželů (SJM), tak jsou nyní poplatníkem manželé společně a nerozdílně. Podávají tak pouze jedno daňové přiznání a před správcem daně (FÚ) vystupuje jen jeden z nich jako společný zmocněnec.

Daňové přiznání k dani z nabytí nemovité věci evidované v katastru nemovitostí je nutno podat do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, kdy byl v katastru proveden vklad. Ve stejném termínu je splatná i samotná daň.

V rámci prodeje nemovité věci je dnes používána praxe, kdy je již v rámci kupní smlouvy a dále v rámci smlouvy o úschově finančních prostředků vypočtena výše daně ze sjednané kupní ceny a tyto prostředky jsou v úschově deponovány a následně vyplaceny přímo na účet příslušného FÚ na základě podaného daňového přiznání.

Sazba daně, přes některé odlišnosti při stanovování základu, činí 4 % ze základu daně. A co že je to ten základ daně?

Jak se určí základ daně pro stanovení daně z nabytí nemovité věci?

U nejčastějšího případu nabytí nemovitosti, tedy při nabytí na základě kupní smlouvy, se základ daně stanoví buď ze srovnávací daňové hodnoty nebo sjednané kupní ceny a to z té částky, která je vyšší.

Jak jsou uvedené pojmy definovány v zákoně?

Sjednaná cena je ta, která je uvedena v kupní smlouvě a za kterou byla nemovitá věc prodána.

Srovnávací daňová hodnota je stanovena jako 75 % ze směrné hodnoty, nebo 75 % zjištěné ceny.

Směrná hodnota je taková částka, která je stanovena finanční správou na základě porovnání obdobných nemovitostí.

Zjištěná cena je stanovena standartním způsobem na základě zákona o oceňování nemovitostí a je zpracována do formy znaleckého posudku.

Pokud se použije směrná hodnota v rámci podání daňového přiznání, bude tady trochu zvláštní režim a průběh. Ve standardní lhůtě (3 měsíce) musí být daňové přiznání podáno k místně příslušnému FÚ, nebude zde vyčíslena daň z nabytí nemovité věci, ale pouze záloha na tuto daň ve výši 4 % ze sjednané ceny. Finanční úřad na základě povinně předložených informací o nemovitosti ze strany prodávajícího (viz níže) provede výpočet směrné hodnoty a pak nastanou dvě možnosti. Jestliže bude výpočet (daň) nižší než sjednaná cena, vyměří daň ve výši zálohy. Pokud ale vypočte daň vyšší než je přiznaná záloha, doměří rozdíl a na ten zašle platební výměr se splatností 30 dní (pokud bude rozdíl nižší než 200 Kč, FÚ nic nedoměřuje).

Je nutný znalecký posudek?

Legislativní úprava daně z nabytí nemovitých věcí říká, že majitel nemovitosti od 1. 1. 2014 nemusí nechat zpracovat znalecký posudek k výpočtu daně z nabytí nemovitosti. Je pak na prodávajícím, zda si troufne nechat ocenění (výpočet výše uvedené směrné hodnoty) a daňové přiznání z nabytí nemovité věci na finančním úřadě či úředníkovi, a to na základě povinně vyplňované přílohy daňového přiznání s uvedením přesné identifikace nemovitosti (druh, účel, stav, stáří, vybavení), stavebně technických parametrů a údajů vztahujících se k bezprostřednímu okolí nemovitosti (poloha).

Přes zrušení povinnosti nadále doporučuji použít znalce a jím cenu zjištěnou, protože ten je v rámci svého znaleckého posudku schopen zohlednit skutečný stav nemovité věci.

Na každou bolístku existuje náplast …

Pro majitele prodávané nemovitosti, kterým zajišťuje prodej naše RK, zpracujeme znalecký posudek v ceně sjednané provize. Ve výsledku tím lze minimalizovat rizika při stanovení základu daně a tím i samotné výše daně z nabytí nemovité věci. Pokud si totiž klient zvolí metodu zjištění ceny dle znaleckého posudku, není již třeba vyplňovat přílohy uvedené výše a cenou uvedenou v takovém znaleckém posudku je finanční úřad povinný se řídit při zkoumání oprávněnosti výše sjednané ceny jako základu (nabývací hodnoty) pro výpočet daně.

Daň z nemovitosti

Leckomu se již pravděpodobně stalo, že po koupi nemovitosti na povinné přiznání k této dani zapomněl.

Přiznání k dani z nemovitosti se podává (v případě nabytí nemovité věci) vždy do konce ledna následného kalendářního roku. Přiznání k dani z nemovitých věcí musí tedy v roce 2015 podat každý, kdo v roce 2014 nabyl nemovitost, ať koupí nebo darem.

Podat jej musíte i tehdy, pokud se v roce 2014 v souvislosti s vaší nemovitostí měnily skutečnosti, které jsou zásadní pro vyměření daně. Tedy např. tehdy, pokud jste přistavovali a zvětšili jste výměru vaší nemovitosti anebo pokud došlo ke změně pole na stavební parcelu.

Pokud se s vaší nemovitostí v předchozím roce nic nestalo, pak není třeba se podáním přiznání zabývat. Jakmile je podáno, pak už jen platíte a platíte.

Jestliže se s daňovým přiznáním opozdíte do pěti pracovních dnů, bude vám to prominuto bez postihu. Pokud se zpozdíte o víc než pět pracovních dní, zaplatíte penále. Penále dělá minimálně pět set korun.

Platba daně z nemovitosti je každoročně do konce května. Platí přitom, že přiznání podává (a daň platí) člověk, který je majitelem nemovitosti k prvnímu lednu.

Jak uvedené oblasti zajišťujeme v rámci naší činnosti? Dozvíte se na www.comfort-residence.cz.